Le Risposte alle Tue Domande sul Cambio di Destinazione d’Uso
Il “Decreto Salva Casa” è una nuova legge pensata per semplificare le regole sull’edilizia in Italia. Ma cosa significa in pratica, soprattutto per chi vuole cambiare l’uso di un immobile, magari trasformando un vecchio negozio o magazzino in un’abitazione, specialmente in un centro storico come quello di Viterbo? Cerchiamo di fare chiarezza.
1. Cos’è il “Decreto Salva Casa” e a cosa serve?
Il “Decreto Salva Casa” (Decreto Legge 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) è entrato in vigore a fine maggio 2024. Il suo scopo principale è rendere più semplici le procedure edilizie e urbanistiche. Vuole aiutare a regolarizzare piccole irregolarità negli immobili, sbloccando così le compravendite, e incentivare il recupero di edifici già esistenti per creare nuove abitazioni, evitando di costruire su nuovo terreno.
Tra le novità più importanti ci sono:
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La semplificazione delle sanatorie (per regolarizzare abusi minori).
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Una definizione più chiara di cosa sia “legittimo” in un immobile.
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L’ampliamento dei lavori che si possono fare senza permessi complessi (edilizia libera).
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L’introduzione di nuove “tolleranze” per piccole differenze tra il progetto e il costruito.
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La semplificazione dei cambi di destinazione d’uso.
2. Cosa si intende per “cambio di destinazione d’uso”?
Cambiare la destinazione d’uso di un immobile significa modificarne la funzione. Ad esempio, trasformare un ufficio in un’abitazione, o un negozio in un ristorante Esistono due tipi principali di cambio d’uso :
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Non rilevante (o “orizzontale”): Quando il cambio avviene all’interno della stessa categoria funzionale. Ad esempio, un deposito che diventa un laboratorio, perché entrambi rientrano nella categoria “produttiva e direzionale” o “commerciale”.
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Rilevante (o “verticale”): Quando il cambio avviene tra categorie funzionali diverse. Ad esempio, un magazzino (categoria C2) che diventa un’abitazione (categoria A) . Le categorie principali sono: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale.
Il Decreto Salva Casa ha l’obiettivo di semplificare questi cambi, sia per singole unità che per interi edifici, a patto che si rispettino le altre normative (ad esempio, quelle sulla sicurezza) e le eventuali condizioni specifiche del Comune.
3. Quali permessi servono per un cambio di destinazione d’uso?
Spesso si tratta del Permesso di Costruire. In alcuni casi, può essere sufficiente una SCIA alternativa al Il tipo di permesso dipende se il cambio d’uso comporta o meno lavori edilizi significativi:
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Senza opere (o con opere minori): Se non ci sono lavori importanti, o se rientrano nell’edilizia libera (come piccole manutenzioni) o nella CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), di solito basta una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Il Decreto Salva Casa ha reso più semplice questa procedura, eliminando l’obbligo di creare o cedere aree aggiuntive per servizi o parcheggi al Comune, anche se gli oneri di urbanizzazione secondaria (se previsti) rimangono.
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Con opere complesse: Se il cambio d’uso richiede lavori edili più importanti, è necessario ottenere il titolo abilitativo Permesso di Costruire (Super-SCIA).
Il Decreto Salva Casa ha spostato molti interventi dal più complesso Permesso di Costruire alla più snella SCIA, con l’idea di velocizzare le trasformazioni urbane.
4. Cosa cambia per il recupero dei sottotetti nel Lazio?
La Regione Lazio ha una sua legge specifica (L.R. 13/2009 e successive modifiche) che facilita il recupero dei sottotetti a fini abitativi o turistici. Questa legge è ancora in vigore e permette una certa flessibilità, ad esempio consentendo di raggiungere l’altezza minima interna di 1,90 metri per i sottotetti abitabili, un valore più basso rispetto allo standard nazionale di 2,40 metri introdotto dal Decreto Salva Casa .
che nel Lazio, per i sottotetti, continuerà a valere l’altezza minima di 1,90 metri . Tuttavia, è importante sapere che gli immobili con vincoli culturali, ambientali o paesaggistici sono generalmente esclusi da queste semplificazioni .
Il Decreto Salva Casa riconosce la validità delle leggi regionali più favorevoli.
5. Si possono trasformare magazzini (C2) e negozi (C1) in abitazioni nei centri storici, in particolare a Viterbo?
Questa è la “domanda da un milione di euro” e la risposta è molto complessa e spesso richiede procedure più stringenti.
- Cosa sono C1 e C2?
- C1 (Negozi e Botteghe): Immobili destinati ad attività commerciali .
- C2 (Magazzini e Locali di Deposito): Immobili usati per stoccaggio o deposito, come cantine o mansarde . Nessuna delle due categorie è pensata per l’uso residenziale senza modifiche importanti .
- Quali requisiti deve avere un’abitazione? Per diventare abitabile, un immobile deve rispettare requisiti igienico-sanitari e strutturali molto precisi :
- Altezze minime: Generalmente 2,70 metri per i locali principali (2,40 metri per corridoi, bagni, ripostigli) . Per gli immobili vincolati come beni culturali, le altezze minime possono essere di 2,40 metri per i locali abitabili e 2,20 metri per i servizi .
- Dimensioni minime: Superfici specifiche per stanze (es. 9 mq per camere singole, 20 mq per soggiorno/cucina combinati) .
- Luce e aria: Adeguata ventilazione e illuminazione naturale .
- Impianti: Impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento a norma .
- Isolamento: Termico e acustico .
- Locali interrati/seminterrati: Di norma non possono essere abitazioni, anche se possono esserci deroghe regionali per i centri storici .
- La situazione nei centri storici (Zona A): Gli immobili nei centri storici (definiti “Zona A” dal D.M. 1444/1968) sono soggetti a regole speciali e più severe, perché hanno un valore storico e culturale . Queste regole prevalgono sulle semplificazioni generali del Decreto Salva Casa .
- Permesso di Costruire obbligatorio: Qualsiasi cambio di destinazione d’uso in un centro storico, anche se non comporta grandi lavori, è quasi sempre considerato una “ristrutturazione edilizia pesante” e richiede obbligatoriamente il Permesso di Costruire . La Corte di Cassazione ha confermato più volte questo principio .
- Vincoli culturali: Se l’immobile è un bene culturale, è necessaria l’autorizzazione della Soprintendenza, che può anche negare il cambio d’uso se lo ritiene incompatibile con la conservazione del bene .
- Il caso specifico di Viterbo: Il Comune di Viterbo ha un suo Piano Regolatore Generale (PRG) e un Regolamento Edilizio . Per il centro storico (Zona A), le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG di Viterbo fanno riferimento a un “Piano Particolareggiato del Centro Storico” che viene “recepito integralmente senza apportare alcuna modifica” . Questo indica una forte volontà di conservazione, il che significa che le semplificazioni del Salva Casa difficilmente si applicano qui . Anche se il PRG di Viterbo menziona che “i locali interrati, in tutto o in parte, non possono essere adibiti ad abitazioni… salvo deroga per i centri storici” , questa possibilità è molto limitata e richiederebbe comunque il rispetto di tutti gli altri requisiti di abitabilità e l’ottenimento del Permesso di Costruire . L’ufficio competente per queste pratiche a Viterbo è il Settore VII – Urbanistica e Centro Storico, Sportello Unico per l’Edilizia (S.U.E.) . È fondamentale consultare direttamente questo ufficio per avere informazioni precise e aggiornate .
6. Quanto costa e quanto tempo ci vuole?
I costi per trasformare un C1 o C2 in abitazione, specialmente in un centro storico, possono essere molto alti. Si parla di stime che vanno da circa €63.350 a €171.000 per una proprietà di 100-150 mq . Questi costi includono:
- Oneri amministrativi: Tasse per il Permesso di Costruire, l’agibilità e la variazione catastale. Le sanatorie per abusi minori possono costare da €516 a €10.328 .
- Costi di ristrutturazione: Questa è la spesa maggiore, da €600 a €3.500 al metro quadrato, a seconda dei lavori necessari per rendere l’immobile abitabile .
- Onorari professionali: Le parcelle per architetti, ingegneri o geometri possono variare da €2.000 a €10.000 o più .
Per quanto riguarda le tempistiche, una conversione che richiede il Permesso di Costruire in un centro storico richiederà tempi di approvazione più lunghi, spesso superiori ai 45 giorni per la revisione comunale. La durata complessiva del progetto dipenderà molto dall’entità dei lavori fisici.